Huurrecht
Legalmeta adviseert huurders en verhuurders bij juridische en praktische huurzaken en helpt bij:
Het toetsen en opstellen van huurovereenkomsten woonruimte
Een huurovereenkomst is geen standaarddocument. De overeenkomst moet juridisch correct zijn, aansluiten bij de actuele wetgeving en risico’s dienen vooraf ondervangen te worden. Bij het toetsen en opstellen van huurovereenkomsten wordt gekeken naar onder meer de huurprijs en het puntensysteem op grond van het Woningwaarderingsstelsel (WWS). Is de woning bijvoorbeeld ingedeeld in de juiste sector? Valt de woning in de gereguleerde huur of vrije sector? En is het energielabel correct verwerkt? Dit zijn relevante vragen sinds de komst van de Wet betaalbare huur. Ook wordt gekeken naar de duur van de overeenkomst. Is er sprake van een tijdelijke huurovereenkomst of een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd? Sinds de Wet vaste huurcontracten zijn tijdelijke huurovereenkomsten met uitzondering van bepaalde doelgroepen, namelijk niet meer toegestaan. Verder dient de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling met betrekking tot de huurprijswijziging te worden beoordeeld. Wordt er bijvoorbeeld aangesloten bij de wettelijke maxima? Tot slot is de bepaling over de servicekosten van groot belang. Over de (afrekening van) servicekosten ontstaan namelijk vaak geschillen. Op grond van de Wet goed verhuurderschap mogen alleen de wettelijk toegestane servicekosten in rekening worden gebracht die bovendien jaarlijks dienen te worden gespecificeerd.
Wilt u laten toetsen of uw huurovereenkomst voldoet aan de huidige regelgeving? Of wilt u een huurovereenkomst laten opstellen?
Het opstellen van een huurprijsberekening volgens het Woningwaarderingsstelsel
Verhuurders zijn sinds 1 januari 2025 verplicht om een huurprijsberekening bij de huurovereenkomst te overleggen. De huurprijs wordt bepaald aan de hand van het WWS, ook wel de puntentelling genoemd. De puntentelling moet duidelijk maken hoe de kale huurprijs is opgebouwd en biedt transparantie over de vraag of de woning in de sociale sector, middenhuur of vrije sector valt. De maximale huurprijs is gebaseerd op het aantal punten dat een woning scoort op basis van verschillende factoren zoals oppervlakte, WOZ-waarde, energielabel, voorzieningen en buitenruimte. Er ligt een wetsvoorstel dat woningen zonder buitenruimte niet meer worden “gestraft” met vijf minpunten.
Vraagt u zich af of de huurprijs wel correct is berekend? Of wilt u een huurprijsberekening laten opstellen?
De naleving van de Wet goed verhuurderschap en Wet betaalbare huur ter voorkoming van boetes
Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Deze wet geeft algemene normen voor goed verhuurderschap om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan. Eén van deze normen is het schriftelijkheidsvereiste. Huurovereenkomsten die na 1 juli 2023 worden afgesloten dienen schriftelijk te worden aangegaan. Een andere norm is het verbod op discriminatie. Dit brengt onder meer met zich mee dat verhuurders een heldere en transparante selectieprocedure moeten hebben en zij de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat-huurders moeten motiveren. Verder dienen verhuurders zich te onthouden van iedere vorm van intimidatie. De wet dient ook te voorkomen dat huurders een te hoge waarborgsom moeten betalen en huurders niet met onredelijke servicekosten te maken krijgen. De waarborgsom mag daarom niet hoger zijn dan twee keer de kale huur en het moet gaan om de wettelijk toegestane servicekosten. Een lijst hiervan is opgenomen in het Besluit servicekosten. Bovendien moeten de servicekosten jaarlijks worden gespecificeerd. Tot slot hebben verhuurders een informatieplicht. De verhuurder moet de huurder informeren over zijn rechten en plichten ten aanzien van het gehuurde, de hoogte van de waarborgsom, de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen, de contactgegevens van het meldpunt (goed verhuurderschap) van de gemeente en de servicekosten.
De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 in werking getreden en heeft als doel de middenhuurwoningen weer betaalbaar te maken. Met deze wet worden de huurprijzen gereguleerd en wordt het WWS dwingend gemaakt. Het WWS is een puntensysteem dat de maximale huurprijs bepaalt door de kwaliteit van de woning in punten uit te drukken. Het puntensysteem is aangepast. Heeft de huurwoning bijvoorbeeld een slechte energieprestatie dan krijg je aftrekpunten. Behalve dat gaat de overheid verhuurders verplichten om te verduurzamen. Op 1 januari 2029 moet een huurwoning minimaal energielabel D hebben. Het aangepaste puntensysteem brengt met zich mee dat zelfs de lengte van het aanrechtblad bepalend is voor de huurprijs. Met de Wet betaalbare huur zijn de wettelijke maximale huurprijzen dwingend gemaakt. Gemeenten kunnen hierop handhaven via de Wet goed verhuurderschap. Ook bepaalt de wet dat verhuurders een puntentelling bij de huurovereenkomst moeten verstrekken.
Vanaf 1 januari 2025 kunnen de gemeenten op grond van de Wet goed verhuurderschap handhaven bij overtreding van de normen en niet naleving van de regels met betrekking tot de maximale toegestane huurprijzen. Gemeenten hebben om die reden een meldpunt goed verhuurderschap. Handhaving vindt plaats door het geven van een waarschuwing, het opleggen van een last onder bestuursdwang en/of een bestuurlijke boete en als uiterste mogelijkheid de beheerovername van de huurwoning.
Voldoet u aan de huidige regelgeving of loopt u het risico op een boete? Legalmeta geeft u graag advies.
Geschillen met huurders en bij incasso van achterstallige huur
Huurders moeten zich als goed huurder gedragen. Een huurder mag dan ook geen ernstige overlast voor omwonenden veroorzaken. Te denken valt aan geluidsoverlast, vervuiling van de woning en illegale activiteiten. De huurder kan hierop worden aangesproken. Vaak geeft de verhuurder eerst een waarschuwing. Houdt de overlast aan dan kan een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde bij de rechtbank worden ingediend. Zo’n verzoek kan de verhuurder onderbouwen met klachten van buren, meldingen bij politie of gemeente en verklaringen van omwonenden.
Ook moeten huurders de huurwoning gebruiken volgens de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming, meestal “woonruimte” of “woning”. Is bijvoorbeeld sprake van illegale onderverhuur, kamerverhuur zonder toestemming of bedrijfsmatig gebruik dan kan dit een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen op grond van de huurovereenkomst opleveren. De verhuurder heeft in dat geval de mogelijkheid om de rechter te vragen de huurovereenkomst te ontbinden en te vorderen dat het gehuurde wordt ontruimd. Daarnaast kan de verhuurder een schadevergoeding van de huurder eisen.
Is spoed geboden omdat de situatie zo ernstig is dan kan een kort geding worden ingesteld.
Het spreekt voor zich dat huurders ook de maandelijks te betalen huurprijs tijdig aan de verhuurder moeten voldoen. Betaalt een huurder de huur niet of te laat dan kan de verhuurder de huurder schriftelijk aanmanen om alsnog de huur te betalen. Blijft betaling uit en is sprake van een huurachterstand van drie maanden of meer dan heeft de verhuurder de mogelijkheid om in een gerechtelijke procedure de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen en de ontruiming van het gehuurde.
Heeft u een geschil met een huurder of betaalt de huurder niet of te laat? Legalmeta kan u vertellen wat uw mogelijkheden zijn om het geschil met uw huurder op te lossen.
Geschillen met verhuurders over gebreken in de woning
Een huurder mag verwachten dat het gehuurde goed onderhouden is. Als sprake is van een gebrek, zoals een lekkage, schimmelvorming, gebrekkige ventilatie, ernstige tocht of vochtproblemen of een kapotte CV, dan krijgt de huurder niet het huurgenot dat hij mag verwachten. Als huurder bent u verantwoordelijk voor het klein en dagelijks onderhoud van de huurwoning. Kleine reparaties dient u zelf uit te voeren en de kosten hiervan dient u zelf te betalen. Te denken valt aan het vervangen van de wc-bril of het vastzetten en vastschroeven van trapleuningen en het verven van binnenmuren. Is het moeilijk om het gebrek zelf te repareren of kunt u er niet bij, dan komen de kosten van de reparatie niet voor uw rekening. Dat geldt ook wanneer u bijvoorbeeld een specialist moet inhuren en daardoor de kosten erg hoog oplopen. U dient de kleine en dagelijkse reparaties zo snel mogelijk uit te voeren. U bent namelijk verantwoordelijk voor schade die ontstaat doordat u het gebrek niet oplost.
De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud en grote reparaties, zoals bijvoorbeeld het buitenschilderwerk, het repareren en vervangen van een CV-ketel en het vervangen van regenafvoeren. Is sprake van een gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is dan dient u dit zo snel mogelijk bij uw verhuurder te melden. Dat kan mondeling, maar doe dit ook schriftelijk. Stuur ook foto’s of ander bewijs van het gebrek mee. Maakt u geen melding of doet u dit te laat, dan kunt u aansprakelijk zijn voor de schade die ontstaat doordat het gebrek niet op tijd is gerepareerd.
De verhuurder moet het gebrek repareren of oplossen. Gun uw verhuurder de tijd om het gebrek te repareren. Bij spoed zal uw verhuurder meestal snel een oplossing of noodvoorziening treffen.
Lost uw verhuurder het gebrek niet op en woont u in een sociale huurwoning of middenhuurwoning? Dan kunt u via de Huurcommissie om een huurverlaging vragen. Als u de huurverlaging krijgt dan betaalt u een lagere huur tot uw verhuurder het gebrek oplost. Doet de verhuurder ondanks de huurverlaging nog steeds niets aan het gebrek? Dan kunt u (zelf) een gerechtelijke procedure starten. Huurt u een woning in de vrije sector? Dan kunt u meteen naar de rechter stappen.
Het kabinet wil de procedure bij de Huurcommissie met betrekking tot gebreken aan de woning aanpassen. Er ligt een nieuw wetsvoorstel dat huurders een schriftelijke meldplicht oplegt bij gebreken. Dat betekent dat mondelinge klachten straks niet meer genoeg zijn om een procedure te starten. Zorg er dus voor dat gebreken schriftelijk aan de verhuurder gemeld worden.
Heeft uw huurwoning een gebrek en lost de verhuurder dit niet op? Of wilt u gewoon meer informatie? Neem vrijblijvend contact met Legalmeta op.